Steuer-Glossar
Eigenmietwert
Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer für die selbstbewohnte Liegenschaft als Einkommen versteuern — im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehbar.
Wer eine Liegenschaft selbst bewohnt, muss dafür einen Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Begründung: Eigentümerinnen und Eigentümer sparen die Miete, die Mieterinnen und Mieter aus versteuertem Einkommen bezahlen. Der Eigenmietwert stellt diesen Vorteil steuerlich gleich.
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert amtlich festgesetzt und in der Veranlagungsverfügung ausgewiesen. Er orientiert sich am Marktmietwert, liegt aber bewusst deutlich darunter — bundesgerichtlich zulässig sind mindestens 60 Prozent der Marktmiete.
Dem versteuerten Eigenmietwert stehen Abzüge gegenüber: Schuldzinsen, insbesondere Hypothekarzinsen, sowie die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt. Ob Wohneigentum steuerlich vorteilhaft ist, hängt deshalb massgeblich von Belehnung und Unterhaltsaufwand ab.
Was gegenübersteht
Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen. Folgende Positionen wirken in die Gegenrichtung.
- Hypothekarzinsen und übrige Schuldzinsen im Rahmen der gesetzlichen Begrenzung
- Liegenschaftsunterhalt — wahlweise pauschal oder effektiv
- Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz
- Denkmalpflegerische Aufwendungen
- Verwaltungskosten durch Dritte
Der beschlossene Systemwechsel
Das Parlament hat 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum beschlossen; die Vorlage wurde in der Volksabstimmung angenommen. Im Gegenzug entfallen weitgehend die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen bei selbstgenutztem Eigentum.
Der Systemwechsel tritt nicht sofort in Kraft — er ist an eine Verfassungsänderung und kantonale Umsetzungsarbeiten geknüpft. Bis zum Inkrafttreten gilt die heutige Regelung mit Eigenmietwert und Abzügen unverändert weiter. Für die laufenden Steuererklärungen ändert sich also nichts.
Wer profitiert, wer verliert
Vom heutigen System profitieren tendenziell Eigentümerinnen und Eigentümer mit hoher Hypothek und hohem Unterhaltsaufwand — ihre Abzüge übersteigen den Eigenmietwert. Benachteiligt sind Haushalte mit weitgehend abbezahlter Liegenschaft: Sie versteuern den Eigenmietwert praktisch ohne Gegenposten.
Genau diese Konstellation betrifft viele Pensionierte. Wer die Hypothek vollständig amortisiert hat, erhöht sein steuerbares Einkommen um den Eigenmietwert, ohne Schuldzinsen dagegenhalten zu können.
Beispiel: Einfamilienhaus in Winterthur
Ein Haus mit einem Eigenmietwert von CHF 24'000 ist mit einer Hypothek von CHF 600'000 zu 1,5 Prozent belastet — das ergibt CHF 9'000 Schuldzinsen. Der Pauschalabzug für Unterhalt beträgt je nach Alter der Liegenschaft ein bestimmter Prozentsatz des Eigenmietwerts.
Wird in einem Jahr das Dach für CHF 45'000 saniert, übersteigen die effektiven Unterhaltskosten den Pauschalabzug bei Weitem. In diesem Jahr wird effektiv abgerechnet, in den übrigen Jahren pauschal. Diese Wahl steht Ihnen in jeder Steuerperiode neu offen — sie muss aber aktiv getroffen werden.
Häufige Fragen zu Eigenmietwert
Muss ich den Eigenmietwert auch für eine Ferienwohnung versteuern?
Ja. Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften gilt ebenfalls ein Eigenmietwert. Bei Objekten in einem anderen Kanton erfolgt eine Steuerausscheidung.
Was gilt bei einer vermieteten Liegenschaft?
Dann versteuern Sie die tatsächlichen Mietzinseinnahmen statt eines Eigenmietwerts. Unterhalt und Schuldzinsen bleiben abziehbar.
Wird der Eigenmietwert jetzt abgeschafft?
Der Systemwechsel ist beschlossen, das Inkrafttreten steht aber noch nicht fest und hängt von der kantonalen Umsetzung ab. Bis dahin gilt die bisherige Regelung.
Kann ich gegen einen zu hohen Eigenmietwert vorgehen?
Ja — gegen die amtliche Festsetzung steht der ordentliche Rechtsmittelweg offen. Erfolgversprechend ist das vor allem, wenn die Liegenschaft in Zustand oder Lage falsch eingestuft wurde.
Verwandte Begriffe
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