Steuer-Glossar
Liegenschaftsunterhalt
Liegenschaftsunterhalt umfasst alle werterhaltenden Aufwendungen an einer Liegenschaft — sie sind abziehbar, entweder pauschal oder effektiv, wobei Sie in jeder Steuerperiode neu wählen dürfen.
Wer eine Liegenschaft besitzt, darf die Kosten für deren Unterhalt vom Einkommen abziehen. Abziehbar sind ausschliesslich werterhaltende Aufwendungen — also alles, was den bisherigen Zustand erhält oder wiederherstellt. Wertvermehrende Investitionen, die den Standard erhöhen, sind nicht abziehbar; sie zählen erst beim Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer.
Sie haben in jeder Steuerperiode die Wahl zwischen dem Pauschalabzug und den effektiven Kosten. Der Pauschalabzug beträgt einen kantonal festgelegten Prozentsatz des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mietzinseinnahmen, gestaffelt nach Alter der Liegenschaft. Die effektiven Kosten müssen belegt werden.
Diese jährliche Wahlmöglichkeit ist der zentrale Planungshebel bei Wohneigentum: In Jahren ohne grössere Arbeiten wählen Sie die Pauschale, im Renovationsjahr die effektiven Kosten.
Werterhaltend oder wertvermehrend
Die Abgrenzung entscheidet über die Abziehbarkeit — und wird bei jeder Rechnung neu getroffen.
- Werterhaltend: Ersatz der Heizung, neuer Anstrich, Reparatur des Dachs, Ersatz der Küche in gleichwertiger Ausführung
- Wertvermehrend: Anbau, Ausbau des Dachgeschosses, erstmaliger Einbau eines Cheminées, Standarderhöhung
- Gemischt: Grössere Sanierungen werden positionsweise aufgeteilt — die Handwerkerrechnung sollte das ermöglichen
- Ebenfalls abziehbar: Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern, Verwaltungskosten durch Dritte
Energiesparmassnahmen
Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz sind den Unterhaltskosten gleichgestellt, auch wenn sie wertvermehrend wirken — etwa der Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder eine Fassadendämmung.
Übersteigen solche Kosten das steuerbare Einkommen, können sie im Kanton Zürich auf die beiden folgenden Steuerperioden übertragen werden. Das verhindert, dass ein Teil des Abzugs ins Leere läuft.
Staffelung planen
Wegen der Progression wirkt ein Abzug umso stärker, je höher das Einkommen im betreffenden Jahr ist. Grössere Sanierungen lassen sich deshalb oft mit Vorteil über zwei Steuerperioden verteilen — indem Anzahlung und Schlusszahlung in verschiedene Jahre fallen.
Massgebend ist im Kanton Zürich das Datum der Rechnungsstellung beziehungsweise der Zahlung. Diese Planung muss vor der Sanierung erfolgen, nicht nachträglich beim Ausfüllen der Steuererklärung.
Beispiel: Badsanierung über zwei Jahre
Eine Badsanierung für CHF 42'000 ersetzt die bestehende Ausstattung in vergleichbarer Qualität — sie ist damit werterhaltend und vollständig abziehbar. Bei einem steuerbaren Einkommen von CHF 110'000 würde der volle Abzug in einem Jahr das Einkommen auf CHF 68'000 drücken und dabei in tiefere Progressionsstufen fallen.
Wird die Sanierung so terminiert, dass CHF 21'000 im Dezember und CHF 21'000 im Januar in Rechnung gestellt und bezahlt werden, wirkt der Abzug in beiden Jahren im obersten Progressionsbereich. Die Ersparnis gegenüber der einmaligen Verrechnung liegt je nach Konstellation im vierstelligen Bereich.
Häufige Fragen zu Liegenschaftsunterhalt
Kann ich Eigenleistungen abziehen?
Nein. Nur tatsächlich bezahlte Rechnungen Dritter sind abziehbar. Material, das Sie selbst kaufen und verbauen, zählt dagegen zu den abziehbaren Kosten.
Was ist mit dem Gartenunterhalt?
Laufender Unterhalt der Umgebung ist abziehbar, eine erstmalige Gartengestaltung nach dem Neubau dagegen wertvermehrend.
Muss ich mich für alle Liegenschaften gleich entscheiden?
Nein. Die Wahl zwischen pauschal und effektiv wird pro Liegenschaft getroffen — Sie können für das Eigenheim effektiv und für die Renditeliegenschaft pauschal abrechnen.
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